FAQs

Ratgeber Immobilien

Unser Ratgeber Immobilien beantwortet viele Fragen und erklärt spezielle Begriffe aus der Immobilienwirtschaft. Geeignet für Eigentümer, Verkäufer, Käufer und alle die sich mit dem Thema Immobilie beschäftigen. Natürlich können Sie Ihre Fragen auch mit unseren Experten in einem persönlichen Gespräch klären.

Verkäufer
Käufer
Immobilie

Für Verkäufer

Die Kaufpreisermittlung ist einer der ersten und gleichzeitig einer der wichtigsten Schritte im Verkaufsprozess. Die Preisermittlung legt den Grundstein für einen erfolgreichen Verkauf. Bei mangelnder Kenntnis der Marktmechanismen kann eine falsche Preisermittlung fatale Folgen haben.

Eine wissenschaftliche Studie einer Banktochter hat sich zur Aufgabe gemacht, anhand von über 1.000 Verkaufsangeboten den Zusammenhang von Marktwert, Angebotspreis, tatsächlichem Verkaufspreis und Vertriebszeit zu analysieren. Gemäß der Studie führt ein geringer Aufschlag von bis zu 5 Prozent auf den realen Marktwert (=100 Prozent) zum besten Ergebnis.

Im Mittel beträgt der Verkaufspreis 99 Prozent des Marktwertes. Bei einem Einfamilienhaus mit einem Marktwert von 700.000 € und einem Angebotspreis von 735.000 € beträgt also der durchschnittliche Verkaufserlös 693.000 € und wird innerhalb von 63 Tagen erzielt.

Bei einem Preisaufschlag von 10 Prozent, was einem Angebotspreis von 770.000 € entspräche, sinkt der durchschnittliche Verkaufserlös bereits um 3,5 Prozent unter Marktwert, also auf 675.000 €. Ein Verlust von mehr als 20.000 € auf den Marktwert bei einer 4,5-fachen Verkaufsdauer von 281 Tagen.

Ein erschreckendes Minus stellt sich bei einer Überbewertung von 20 Prozent gegenüber dem Marktpreis ein. Anstelle eines erwarteten Gewinns von 840.000 € sinkt der mittlere Verkaufspreis um 15 Prozent unter Marktwert auf 595.000 €. Dies entspricht einem Vermögensverlust von 105.000 €. Während der 6-fachen Verkaufsdauer von durchschnittlich 379 Tagen verlieren Verkäufer nicht nur eine Menge Geld, zudem sind weiterhin die Kosten für Betrieb, Instandhaltung und Finanzierung der Immobilie zu tragen. Neben dem deutlich geringeren Erlös kann dieser Umstand die Finanzplanung enorm belasten.

Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) normiert drei grundlegende Wertermittlungsverfahren, die je nach Objektart und Anlass sachkundig anzuwenden sind. Das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren.

Vergleichswertverfahren

Dem Vergleichswertverfahren liegt die Überlegung zugrunde, dass ein Grundstück mit oder ohne bauliche Anlagen genauso viel wert ist, wie unter gewöhnlichen Verhältnissen auf dem Markt als Preis erzielt werden kann. In der Praxis wird diese Theorie dadurch gefestigt, dass der Vergleichswert direkt aus Preisen abgeleitet wird, die auf dem Markt gezahlt wurden. Paragraph 24-26 ImmoWertV regelt, dass der Vergleichswert im Vergleichswertverfahren aus einer ausreichenden Zahl von Vergleichspreisen ermittelt wird. Für die Ableitung der Vergleichspreise sind die Kaufpreise solcher Grundstücke heranzuziehen, die mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmende Grundstücksmerkmale aufweisen.

Dem Vergleichswertverfahren wird bei ausreichendem Datenmaterial der größte Marktbezug nachgesagt. Diese Aussage missachtet jedoch ein grundlegendes Problem, das mit dem Vergleichswertverfahren verbunden ist. Lässt sich bei unbebauten Grundstücken eine Vergleichbarkeit häufig unterstellen oder aber mittels Anpassungen herstellen, wird dies bei bebauten Grundstücken schwieriger bis gar unmöglich. Es ist in der Regel nämlich nicht zu recherchieren, inwieweit Merkmale wie Ausstattung und Zustand des Vergleichsobjektes mit dem Bewertungsobjekt übereinstimmen.

Sachwertverfahren

Dem Sachwert liegt die Theorie zugrunde, dass ein potentieller Kaufinteressent einer Immobilie kalkuliert, was die Errichtung des Gebäudes auf dem Grundstück im jetzigen Zustand kosten würde. Es stehen folglich Bau- bzw. Herstellungskosten im Vordergrund. Die wertmäßige Abschreibung aufgrund der Alterung eines Gebäudes wird berücksichtigt und führt mit dem Bodenwert des Grundstücks zum Sachwert. Da Baukosten nicht immer unmittelbar zu einem Preis bzw. Wert auf dem Immobilienmarkt führen, muss abschließend die Marktlage des Objektes über entsprechende Anpassungsfaktoren berücksichtigt werden.

Ertragswertverfahren

Dem Verfahren liegt der Gedanke zugrunde, dass ein Marktteilnehmer bei seiner Preisvorstellung kalkuliert, wie viel Ertrag aus dem jeweiligen Objekt erzielt werden kann. Es handelt sich folglich um Überlegungen, die sich an Renditen orientieren. Diese werden über die wirtschaftliche Restnutzungsdauer des Objektes betrachtet und auf den Wertermittlungsstichtag (z.B. beabsichtigtes Kaufdatum) mittels eines immobilienspezifischen Zinssatzes kapitalisiert. Da sich Erträge immer auf Boden und Gebäude beziehen, wird natürlich auch der Bodenwert im Ertragswert berücksichtigt.

Neben diesen 3 Wertermittlungsverfahren existiert noch die Beleihungswert Ermittlung. Der Beleihungswert einer Immobilie wird ermittelt, um festzustellen, wie hoch das Objekt beliehen werden kann.

Beleihungswert Ermittlung

Bei Immobilienfinanzierungen soll die jeweilige Immobilie als Kreditsicherheit dienen. Der mögliche Kreditspielraum wird durch den Beleihungswert der Immobilie beeinflusst. Der Beleihungswert entspricht dem voraussichtlichen Wert, den das Kreditinstitut bei einer Verwertung mindestens erzielen würde, wenn der Kredit nicht mehr bedient wird.

Die Beleihungswert-Ermittlung erfolgt auf lange Sicht. Dafür zählt weniger der aktuelle Markt- oder Verkehrswert der Immobilie. Es wird langfristig, vorsichtig und mit Blick auf mögliche künftige Marktentwicklungen bewertet. Während der gesamten – oft Jahrzehnte dauernden – Kreditlaufzeit muss ausreichende Absicherung gewährleistet sein. Infolgedessen ergeben sich geringere Werte beim Beleihungswert als beim Markt- bzw. Verkehrswert einer Immobilie.

Der Beleihungswert darf nie über dem Verkehrswert (aktueller Marktwert bzw. potenzieller Kaufpreis) liegen. Wegen möglicher Marktschwankungen wird der Beleihungswert üblicherweise niedriger als der Verkehrswert der Immobilie angesetzt – in einer Bandbreite von ca. 50 bis 90%. In vielen Fällen erfolgt die Wertermittlung mittels Sachverständigen-Gutachten.

Bei der Ermittlung des Beleihungswertes müssen Banken gesetzliche Vorgaben beachten. Oft bestehen außerdem bankinterne Wertermittlungsrichtlinien. Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren und Sachwertverfahren sind die üblichen Vorgehensweisen. Sie sind u. a. in der Beleihungswertermittlungsverordnung zum Pfandbriefgesetz verankert.

Ja, den gibt es. Wobei im besten Fall die Ergebnisse übereinstimmen sollten. Der Verkehrswert einer Immobilie ist der Preis, den eine Immobilie bei einem Verkauf auf dem freien Markt erzielen würde, wenn sie unter normalen Geschäftsbedingungen verkauft würde. Er wird von einem Sachverständigen ermittelt, der über sehr gute Markt- und Fachkenntnisse verfügen muss.

Der Marktwert hingegen ist der Preis, der sich aus Angebot und Nachfrage ergibt. Er ist der Preis, den ein Käufer bereit ist, für eine Immobilie zu zahlen und den ein Verkäufer bereit ist, dafür zu akzeptieren.

Zusammenfassend kann man sagen, dass der Verkehrswert einer Immobilie ein objektiver Wert ist, der auf der Grundlage von amtlich gesammelten Daten und Fakten aus tatsächlich geschlossenen Kaufverträgen ermittelt wird, während der Marktwert ein subjektiver Wert ist, der auf der Grundlage von Angebot und Nachfrage ermittelt wird.

Der Wert Ihrer Immobilie wird durch eine Vielzahl von Faktoren beeinflusst. Zu den wichtigsten gehören:

Die Lage ist einer der entscheidendsten Einflussfaktoren für den Immobilienwert. Immobilien in zentralen, infrastrukturell gut erschlossenen Gebieten oder gefragten Wohnlagen erzielen in der Regel höhere Preise als solche in weniger begehrten Lagen. Auch die Nähe zu Schulen, Einkaufsmöglichkeiten und öffentlichen Verkehrsmitteln kann den Wert erhöhen.
Der bauliche Zustand einer Immobilie spielt ebenfalls eine große Rolle. Gut gepflegte oder modernisierte Immobilien sind oft mehr wert als sanierungsbedürftige Objekte. Faktoren wie der Zustand des Dachs, der Fenster, der Heizung oder der Sanitäranlagen wirken sich direkt auf den Marktwert aus.
Ein immer wichtigerer Faktor für den Immobilienwert ist die Energieeffizienz der Immobilie. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) schreibt zukünftig bestimmte energetische Mindeststandards vor, die vor allem beim Verkauf und der Vermietung von Immobilien von Bedeutung sind. Immobilien, die energetisch auf dem neuesten Stand sind, haben nicht nur niedrigere Betriebskosten, sondern erzielen oft auch höhere Verkaufspreise. Ein niedriger Energiewert und eine gute Effizienzklasse können den Marktwert positiv beeinflussen.
Auch die Wohnfläche und der Zuschnitt der Räume haben beeinflussen den Wert. Großzügige, gut geschnittene Immobilien sind tendenziell höher im Wert als solche mit ungünstigen Raumaufteilungen oder sehr kleinen Wohnflächen.
Hochwertige Ausstattungsmerkmale wie Parkettböden, moderne Küchen, hochwertige Bäder oder ein Balkon bzw. Terrasse und Garten können den Wert deutlich steigern.
Potenzielle Entwicklungen in der Umgebung wie geplante Infrastrukturprojekte, Neubaugebiete oder eine Aufwertung des Stadtteils können sich ebenfalls auf den zukünftigen Wert einer Immobilie auswirken.
Auch rechtliche Aspekte wie bestehende Grundbucheintragungen, Wegerechte oder Mietverhältnisse, beeinflussen den Wert einer Immobilie.

Wir gehen an jeder Stelle sorgsam mit Ihren Daten um. Die Weiterverarbeitung Ihrer Angaben richtet sich streng nach den gesetzlichen Vorgaben. Die genauen Inhalte können Sie im Bereich Datenschutzerklärung nachlesen.

Unsere Online Bewertung und unsere sachkundige Marktpreisermittlung vor Ort sind für Sie kostenlos und unverbindlich.

Die professionelle Erstellung von umfangreichen Verkehrswertgutachten wird von uns in Rechnung gestellt.

Ein Experte wird für Ihr Haus/Ihre Wohnung/Ihr Grundstück den richtigen Kaufpreis ermitteln. Somit entgehen Sie dem Risiko, entweder bei einem zu geringen Kaufpreis Geld zu verlieren oder mit einem zu hohen Kaufpreis die Immobilie nicht zu verkaufen und das Interesse der Käufer auf Dauer zu verlieren.

Ein Experte wird Ihnen Zeit und Aufwand bei der Ermittlung der wichtigen Fakten und aller nötigen Bescheide und Unterlagen ersparen.

Ein Experte wird Ihre Immobilie bestmöglich darstellen und dafür verschiedene Instrumente einsetzen wie: hochwertige Profifotos, 360° Rundgänge, digitales Home Staging, Drohnenaufnahmen und Videos. Er weiß in welchen Medien und auf welchen Portalen er Ihre Immobilie bestmöglich präsentiert.

Ein Experte verfügt über eine Datenbank mit vorgemerkten Kaufinteressenten.

Ein Experte kennt die möglichen Interessenten und deren Vorstellungen. Er weiß auch, ob die jeweiligen Interessenten über die notwendigen finanziellen Mittel verfügen. Er besichtigt nur mit ausgewählten Kaufinteressenten.

Ein Experte will den bestmöglichen Verkaufspreis erzielen.

Ein Experte tritt als Vermittler zwischen den Interessen des Verkäufers und denen des potenziellen Käufers auf. Er löst Meinungsverschiedenheiten und berücksichtigt unterschiedliche Standpunkte, immer bestrebt, das beste Ergebnis für beide zu erzielen.

Ein Experte macht keine falschen Versprechungen und setzt Sie nicht unter Druck. Er nimmt sich Zeit für Sie, geht auf Ihre Fragen ein. Er berät Sie ehrlich, macht auf Probleme aufmerksam und zeigt Lösungen auf. Er ist für Sie immer gut erreichbar und bringt seinen Auftrag zu Ende.

Nach unserer gemachten Erfahrung dauert es von der Auftragsunterzeichnung bis zum Kaufvertragsabschluss zwischen ein und sechs Monaten. Der Durchschnitt liegt bei 6 – 8 Wochen. Natürlich gibt es in der Immobilienvermarktung Situationen die sich auf die Vermarktungsdauer positiv wie auch negativ auswirken können.

Gemäß Gebäudeenergiegesetz (GEG) vom 01.05.2021:

Wird ein Haus oder eine Wohnung verkauft oder neu vermietet, müssen die Interessenten unaufgefordert über den energetischen Zustand des Gebäudes informiert werden. Auch bei Neubauten ist ein Energieausweis Pflicht. Ausnahmen der Energieausweis-Pflicht: Da das GEG nur für Gebäude gilt, deren Räume unter Einsatz von Energie beheizt oder gekühlt werden, sind keine Energieausweise notwendig, wenn ungeheizte oder ungekühlte Gebäude oder Räume verkauft und vermietet werden (z.B. Tiefgaragenplätze, Lagerräume). Des Weiteren sind folgende Gebäude von der Ausweispflicht befreit:

Gebäude mit bis zu 50 Quadratmeter Nutzfläche
Wohngebäude, die für eine Nutzungsdauer von weniger als vier Monaten im Jahr bestimmt sind; u.a. typische Ferienhäuser und Ferienwohnungen
Kirchen
unter Denkmalschutz stehende Gebäude

Es gibt zwei Arten von Energieausweisen: Der Verbrauchsausweis bewertet den tatsächlichen Energieverbrauch der Bewohner eines Gebäudes. Der Bedarfsausweis bewertet den theoretischen Energiebedarf, der sich aus dem Zustand der Immobilie ergibt.

Jeder potenzielle Käufer ist daran interessiert, die genaue Wohnfläche der Immobilie zu kennen. Auch der Verkäufer benötigt exakte Flächenangaben für die Kaufpreisfindung. Um eine präzise Flächenermittlung zu gewährleisten, sollte ein Vermessungsbüro oder ein Architekt mit der Erstellung eines Aufmaßes beauftragt werden. Dabei werden auch detaillierte Grundrisse mit Maßangaben erstellt.

Aktuellen Grundbuchauszug
Amtliche Flurkarte
Aufmaß mit Flächenberechnung
Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis
Baugenehmigungen die in den letzten 10 Jahren erteilt wurden
Energieausweis
Nachweis einer Wohngebäudeversicherung
Aufstellung aller lfd. Betriebskosten
Aufstellung aller Baumaßnahmen und Reparaturen in den letzten 3 Jahren
gilt für Eigentumswohnungen: Die Protokolle der letzten 3 Eigentümerversammlungen, Wohngeldabrechnungen und Wirtschaftspläne der letzten 3 Jahre, die Teilungserklärung

Ein Letter of Intent (LOI) in der Immobilienwirtschaft ist eine schriftliche Absichtserklärung, in der der Absender eines potenziellen Immobiliengeschäfts die bisherigen Verhandlungspunkte in einer Erklärung festhält und seine Bereitschaft mit der anderen Vertragspartei einen Vertrag zu schließen darlegt. Obwohl der LOI in der Regel rechtlich nicht bindend ist, dient er als Grundlage für das Erstellen eines verbindlichen Kauf- oder Mietvertrags. Hinweis: Es gibt unterschiedliche Varianten des LOI mit unterschiedlichen rechtlichen Konsequenzen. Eine Rechtsberatung ist vor Unterzeichnung unbedingt ratsam.

Due Diligence in der Immobilienwirtschaft ist die sorgfältige Prüfung und Analyse aller relevanten Aspekte einer Immobilie vor dem Kauf oder der Investition. Sie umfasst die Überprüfung von rechtlichen, finanziellen, technischen und steuerlichen Details, um Risiken zu identifizieren und eine fundierte Entscheidungsgrundlage zu schaffen.

Der Käufer beauftragt beim Notar den Kaufvertrag. Er trägt auch die Kosten für die Abwicklung des Kaufvertrages mit einer Ausnahme. Eintragungen die der Verkäufer in der Vergangenheit hat eintragen lassen und die nicht vom Käufer übernommen werden. Diese Löschungskosten trägt der Verkäufer. In der Regel handelt es sich hierbei z.B. um ältere Grundschulden.

Zur ersten Information über die Notarkosten bietet die Bundesnotarkammer einen Kostenrechner auf ihrer Seite an.

Gebührenrechner der Bundesnotarkammer

Wir empfehlen Ihnen, sich vorab in jedem Fall mit ihrem Notar bzw. ihrer Notarin in Verbindung zu setzen. Zusätzliche Informationen finden Sie auf dem:

Informationsportal der Bundesnotarkammer

Dies ist abhängig von der Höhe/Valuta Ihrer Finanzierung. Liegt der Verkaufserlös über der Valuta ist es möglich zu verkaufen. Hierbei könnte das Finanzierungsinstitut eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Über Alternativen sollten sie mit Ihrem Finanzierungsberater sprechen. Auch ein Verkauf unter der Valuta ist möglich. Sie müssen dann nur die Ablösung der Finanzierung anderweitig sicherstellen.

Dies ist abhängig davon ob Ihr Grundstück zu einem Betriebsvermögen oder zu einem Privatvermögen gehört. Bei einem Grundstück, das sich in einem Privatvermögen befindet, ist die Veräußerung nach 10 Jahren steuerfrei. Maßgeblich für die 10 Jahres Frist sind die beiden rechtsverbindlichen Notarverträge (An- und Verkauf). Auch wenn das Grundstück innerhalb der Frist von zehn Jahren verkauft wird, ist der Gewinn steuerfrei, wenn das Grundstück zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken muss während des gesamten Zeitraums zwischen Anschaffung (oder Fertigstellung) und Veräußerung oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren ununterbrochen stattgefunden haben, bzw. dem Eigentümer ausschließlich zu seiner Nutzung zur Verfügung gestanden haben.

Unser Rat: Sprechen Sie mit Ihrem Steuerberater über die Auswirkung eines Verkaufs auf Ihre Steuerlast.

Bei der Vermittlung eines Einfamilienhauses (EFH, Reihenhaus oder Doppelhaushälfte) oder einer Wohnung an einen Verbraucher erfolgt die Beauftragung des Maklers durch beide Parteien, wobei Käufer und Verkäufer die Maklerprovision jeweils hälftig übernehmen. Alternativ kann der Makler auch nur eine Partei vertreten, in diesem Fall übernimmt die beauftragende Partei die Zahlung der Maklerprovision. Bei der Vermittlung von anderen Immobilienarten trägt grundsätzlich der Käufer die Maklerprovision, es sei denn, im Exposé ist eine abweichende Regelung festgehalten. Die ortsübliche Maklerprovision in Berlin und Brandenburg beträgt 7,14% des Kaufpreises einschließlich der gesetzlichen Mehrwertsteuer. Die Höhe der Bruttoprovision unterliegt der Anpassung bei einer Steuersatzänderung.

Für Käufer

Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert. Er wird vom regional zuständigen Gutachterausschuss für Grundstückswerte für eine Mehrzahl von Grundstücken eines Gebietes ermittelt, in dem annähernd gleiche Nutzungsverhältnisse vorliegen. Zunehmend werden Bodenrichtwerte zum 01. Januar eines jeden Jahres ermittelt. In manchen Bundesländern werden die Bodenrichtwerte alle zwei Jahre ermittelt.

Bodenrichtwerte haben allgemein im Grundstücksverkehr als Information über die Grundstücksmarktverhältnisse, aber auch im speziell in der Verkehrswertermittlung wie auch bei der Bewertung zur Beleihung und der Besteuerung von Grundstücken eine erhebliche Bedeutung. Sie werden in Bodenrichtwertkarten dargestellt und von Gutachterausschüssen veröffentlicht.

Bei bebauten Grundstücken dient der Bodenrichtwert als Grundlage, um den Bodenwert unabhängig von der Bebauung zu schätzen. Er gibt Aufschluss über die Attraktivität und Marktlage eines Standorts, berücksichtigt jedoch keine individuellen Merkmale wie Bebauung, Zuschnitt oder Lage des Grundstücks innerhalb der Bewertungszone.

Die Berliner Bodenrichtwerte findet man unter folgendem Link:

BodenrichtwertInformationsSystemBerlin

Die Frage nach dem benötigten Eigenkapital beim Kauf eines Hauses oder einer Wohnung ist entscheidend für die Planung Ihrer Immobilienfinanzierung. Das Eigenkapital beeinflusst nicht nur die Höhe des Kredits, den Sie aufnehmen wollen, sondern auch die Konditionen, die Ihnen die Bank anbieten kann.

Empfohlenes Eigenkapital

Mindestens 20% des Kaufpreises: Als Faustregel gilt, dass Sie mindestens 20% des Kaufpreises als Eigenkapital einbringen sollten. Dieses Eigenkapital senkt das Risiko für die Bank und kann zu günstigeren Zinssätzen führen.

Kaufnebenkosten (ca. 10-15%)

Neben dem eigentlichen Kaufpreis fallen weitere Kosten an, die in der Regel nicht von der Bank finanziert werden und daher durch Eigenkapital gedeckt werden müssen:

Grunderwerbsteuer: In Berlin 6% des Kaufpreises und in Brandenburg 6,5% des Kaufpreises.
Notar- und Grundbuchkosten: Ungefähr 1,5% bis 2% des Kaufpreises.
Maklerprovision: Zwischen 3,5% und 7% des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer.

Benötigtes Eigenkapital

Insgesamt ca. 30-35% des Kaufpreises: Wenn man die empfohlenen 20% Eigenkapital und die Kaufnebenkosten zusammenrechnet, sollten Sie idealerweise etwa 30% bis 35% des Kaufpreises als Eigenkapital einplanen.

Finanzierung mit weniger Eigenkapital

Möglichkeit von Vollfinanzierungen: Einige Banken bieten Finanzierungen mit weniger Eigenkapital an, in manchen Fällen sogar bis zu 100% des Kaufpreises. Allerdings sind diese Kredite mit höheren Zinssätzen und strengeren Kreditbedingungen verbunden.

Risiken geringer Eigenkapitalquote:

Höhere monatliche Belastung: Durch höhere Kreditsummen steigen die monatlichen Raten.
Schlechtere Konditionen: Höhere Zinssätze führen zu insgesamt höheren Kosten über die Laufzeit des Kredits.
Finanzielles Risiko: Bei Wertverlust der Immobilie besteht die Gefahr, dass der Kredit höher ist als der Immobilienwert.

Fazit

Das Eigenkapital spielt eine zentrale Rolle bei der Immobilienfinanzierung. Ein höherer Eigenkapitalanteil verbessert nicht nur Ihre Kreditkonditionen, sondern reduziert auch Ihr finanzielles Risiko. Es ist daher empfehlenswert, genügend Eigenkapital anzusparen und sich umfassend beraten zu lassen, bevor Sie eine Immobilie erwerben.

In den folgenden Situationen ist eine Finanzierungsbestätigung sinnvoll:

Mit einer Finanzierungszusage zeigen Sie gegenüber einem Makler oder einem Verkäufer, dass Sie sich mit der Finanzierung ausführlich auseinandergesetzt haben. Eine Finanzierungsbestätigung zeigt Ihnen auf, wie viel Sie für den Kauf einer Immobilie investieren können. Eine Finanzierungsbestätigung kann verbindlich oder unverbindlich formuliert sein. Es empfiehlt sich deshalb zusätzlich ein Kapital- bzw. Vermögensnachweis, um die eigene Bonität gut darzustellen.

Sollten Sie als Käufer nach Abschluss des Kaufvertrags keine Finanzierung von der Bank erhalten, ist das für alle beteiligten Personen eine ungünstige Situation. Führen Sie daher vor dem Hauskauf eine Budgetberatung durch und lassen Sie sich eine Finanzierungsbestätigung ausstellen. Dadurch erhalten Sie als Käufer eine größere Sicherheit, dass ein Kaufvertrag aus finanzieller Sicht zustande kommen kann.

Kennen Sie als Käufer Ihren konkreten Budgetrahmen nicht, halten Sie womöglich nach Immobilien Ausschau, die Ihren Etat übersteigen. Sagt Ihnen dann solch eine Immobilie zu, ist die Enttäuschung groß. Unterschreiben Sie dann auch noch einen Kaufvertrag, ohne die Immobilie finanzieren zu können, bleiben Sie auf Kosten sitzen. Haben Sie eine Anzahlung an den Verkäufer geleistet, bekommen Sie diese ebenfalls nicht zurück.

Der Käufer beauftragt beim Notar den Kaufvertrag. Er trägt auch die Kosten für die Abwicklung des Kaufvertrages mit einer Ausnahme. Eintragungen die der Verkäufer in der Vergangenheit veranlasst hat und die nicht vom Käufer übernommen werden. Diese Löschungskosten trägt der Verkäufer. In der Regel handelt es sich hierbei z.B. um ältere Grundschulden.

Zur ersten Information über die Notarkosten bietet die Bundesnotarkammer einen Kostenrechner auf ihrer Seite an.

Gebührenrechner der Bundesnotarkammer

Wir empfehlen Ihnen, sich vorab in jedem Fall mit ihrem Notar bzw. ihrer Notarin in Verbindung zu setzen. Zusätzliche Informationen finden Sie auf dem:

Informationsportal der Bundesnotarkammer

Neben dem eigentlichen Kaufpreis fallen weitere Kosten an:

Je nach Finanzierungsunternehmen können Kosten für die Bewertung durch die finanzierende Bank entstehen.

Nicht vielen ist bekannt, dass auch Immobilienmakler dem GwG (Geldwäschegesetz) unterliegen und diesen Verpflichtungen nachkommen müssen. Denn nach § 2 Abs. 1 Nr. 10 GwG ist der Immobilienmakler als Verpflichteter anzusehen. Damit unterliegt er den Bestimmungen des Gesetzes. Hierunter fällt hauptsächlich die Pflicht zur Identifikation und Überprüfung der Vertragspartner. Die Verpflichtung besteht bei Maklerverträgen, welche die Vermittlung eines Kaufvertrages betrifft. Gemäß § 4 Abs. 6 GwG sind Sie als Kunde verpflichtet, dem Immobilienmakler die entsprechenden Auskünfte zu erteilen und Unterlagen oder Ausweis zur Überprüfung vorzulegen.

Identifizierung je nach Person

Der Immobilienmakler muss identifizieren, ob ein Kunde als Privatperson oder als Vertreter einer juristischen Person oder eines Unternehmens handelt. Es ist abzuklären, ob der Kunde für sich oder für einen Dritten handelt, d.h. wer der wirtschaftlich Berechtigte ist. Denn je nachdem, ob die (jeweilige) Vertragspartei eine natürliche Person, juristische Person/Personengesellschaft oder ein wirtschaftlich Berechtigter ist, müssen Makler bei der Identifizierung unterschiedlich vorgehen.

Natürliche Personen

Natürliche Personen müssen durch Personalausweis oder Reisepass identifiziert werden. Hierbei sind folgende, notwendige Angaben zu dokumentieren (§ 11 Abs. 4 S. 1 GwG):

Vor- und Nachname,
Geburtsort,
Geburtsdatum,
Staatsangehörigkeit,
Wohnanschrift

Zur Dokumentation muss ein geeignetes Identifikationsdokument (Gültiger Personalausweis, Reisepass mit aktueller Meldebestätigung oder unbefristeter Aufenthaltstitel) kopiert oder optisch digitalisiert erfasst (z.B. durch ein Foto) werden, § 8 Abs. 2 S. 2 GwG.

Juristische Personen oder Personengesellschaften

Handelt es sich bei dem Vertragspartner nicht um eine natürliche Person, so muss der Makler dessen Eigentums- und Kontrollstrukturen mit angemessenen Mitteln in Erfahrung bringen. Hierzu gehört auch, Angaben zum wirtschaftlich Berechtigten und zum Unternehmen einzuholen und zu überprüfen. Dazu müssen zusätzlich folgende Daten erhoben und dokumentiert werden (§ 11 Abs. 4 S. 2 GwG):

Firma, Name oder Bezeichnung,
Rechtsform,
Registernummer (falls vorhanden),
Anschrift des Sitzes oder der Hauptniederlassung,
die Namen der Mitglieder des Vertretungsorgans oder die Namen der gesetzlichen Vertreter.

Zur Erhebung und Dokumentation der Daten müssen Makler einen Nachweis der Registrierung im Transparenzregister oder einen Auszug der über das Transparenzregister zugänglichen Daten einholen (§ 11 Abs. 5 S. 2 GwG). Ergeben sich diese Daten bereits zweifelsfrei aus dem Handelsregister reicht es aus, einen Auszug aus diesem einzuholen.

Eine Grundschuld ist ein dingliches Sicherungsrecht an einem Grundstück, das zur Absicherung einer Geldforderung dient, meistens eines Kredits. Sie gibt dem Gläubiger das Recht, bei Zahlungsausfall die Zwangsvollstreckung in das Grundstück zu betreiben.

Die Bestellung einer Grundschuld erfolgt durch notarielle Beurkundung. Der Grundstückseigentümer und der Gläubiger vereinbaren die Grundschuld vor einem Notar (Grundschuldbestellung). Anschließend beantragt der Notar die Eintragung beim zuständigen Grundbuchamt. Die Grundschuld wird im Grundbuch des Grundstücks eingetragen und wird damit wirksam.

Ein Annuitätendarlehen ist ein Darlehen, bei dem der Kreditnehmer über die gesamte Laufzeit gleichbleibende Raten zahlt, die Annuitäten genannt werden. Diese Raten bestehen aus einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil. Während der Laufzeit sinkt der Zinsanteil aufgrund der abnehmenden Restschuld, während der Tilgungsanteil entsprechend steigt, sodass die Gesamtzahlung konstant bleibt.

Über die Immobilie

Eine Baugenehmigung ist die amtliche Erlaubnis der Bauaufsichtsbehörde, die es erlaubt, ein geplantes Bauvorhaben rechtmäßig durchzuführen. Sie bestätigt, dass das Projekt den baurechtlichen Vorschriften und gesetzlichen Bestimmungen entspricht.

Erbpacht, heute meist als Erbbaurecht bezeichnet, ist das Recht, auf einem fremden Grundstück ein Gebäude zu errichten oder zu nutzen, ohne Eigentümer des Grundstücks zu werden. Dafür zahlt der Erbbauberechtigte einen regelmäßigen Erbbauzins an den Grundstückseigentümer. Dieses Recht ist zeitlich befristet, oft auf 99 Jahre.

Eine Baulast ist eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung eines Grundstückseigentümers gegenüber der Baubehörde, bestimmte Pflichten in Bezug auf sein Grundstück zu übernehmen, die im Baulastenverzeichnis eingetragen werden. Sie kann die Bebaubarkeit oder Nutzung des Grundstücks beeinflussen und dient oft dazu, Bauvorhaben zu ermöglichen, die sonst nicht genehmigungsfähig wären (z.B. geringere Abstandsfläche Ausgleich zwischen zwei Grundstücken).

Für den Verpflichteten wirkt sich die Baulast wie eine dingliche Nutzungsbeschränkung aus. Sie ist bei der Wertermittlung entsprechend zu berücksichtigen.

Eine Teilungserklärung ist ein notarielles Dokument, in dem ein Grundstückseigentümer sein Gebäude in rechtlich eigenständige Einheiten aufteilt, wie zum Beispiel Wohnungen oder Gewerbeeinheiten. Sie definiert das Sondereigentum (individuelle Einheiten) und das Gemeinschaftseigentum sowie die Rechte und Pflichten der Eigentümer innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Sondereigentum:

Sondereigentum ist das alleinige Eigentum an einer abgeschlossenen Wohnung oder an abgeschlossenen Räumen zu Wohnzwecken innerhalb eines Gebäudes. Es umfasst die Räume und Bestandteile, die nur dieser Einheit dienen.

Teileigentum:

Teileigentum ist das alleinige Eigentum an abgeschlossenen Räumen in einem Gebäude, die nicht zu Wohnzwecken dienen, zum Beispiel Gewerbe- oder Kellerräume.

Gemeinschaftseigentum:

Gemeinschaftseigentum umfasst alle Bestandteile und Anlagen des Gebäudes und Grundstücks, die nicht im Sonder- oder Teileigentum stehen. Dazu gehören zum Beispiel das Grundstück, das Treppenhaus, das Dach und die tragenden Wände, die von allen Eigentümern gemeinsam genutzt und verwaltet werden.

Ein Bebauungsplan ist ein verbindlicher Bauleitplan einer Gemeinde gemäß den § 8 bis 10 des Baugesetzbuches (BauGB). Er legt rechtsverbindlich fest, welche baulichen und sonstigen Nutzungen auf den Grundstücken in einem bestimmten Gebiet zulässig sind.

Ein Grundbuch ist ein öffentliches Register beim Amtsgericht, das die Eigentumsverhältnisse und Belastungen von Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten verzeichnet. Es dokumentiert Informationen über Eigentümer, Hypotheken, Grundschulden und andere dingliche Rechte an Immobilien. Einsicht nehmen kann nur der jeweilige Eigentümer, Bevollmächtigte oder Personen mit einem nachweislich berechtigtem Interesse.

Die bauliche Nutzung beschreibt die erlaubte Art der Nutzung eines Grundstücks oder Gebäudes gemäß den baurechtlichen Vorschriften. Sie wird im Bebauungsplan festgelegt und bestimmt, ob ein Gebiet z. B. für Wohnzwecke, Gewerbe, Industrie oder gemischte Nutzungen vorgesehen ist.

Grundflächenzahl (GRZ):

Die GRZ gibt an, welcher Anteil eines Grundstücks überbaut werden darf. Sie wird als Dezimalzahl angegeben. Eine GRZ von 0,4 bedeutet, dass 40 % der Grundstücksfläche bebaut werden dürfen. Bei einem 1.000 m² großen Grundstück wären das maximal 400 m² überbaubare Fläche.

Geschossflächenzahl (GFZ):

Die GFZ definiert das zulässige Verhältnis der gesamten Geschossfläche zur Grundstücksfläche. Ebenfalls als Dezimalzahl ausgedrückt, zeigt sie, wie viel Quadratmeter Geschossfläche je Quadratmeter Grundstück entstehen dürfen. Eine GFZ von 1,2 erlaubt bei einem 1.000 m² Grundstück insgesamt 1.200 m² Geschossfläche, verteilt auf mehrere Etagen.

Ein Bauträger ist ein Unternehmer, der auf eigenen Grundstücken Bauvorhaben (Wohn- oder Gewerbeimmobilien) plant, finanziert und durchführt, um die Immobilien anschließend zu verkaufen. Er kann diese Immobilien auch vor Baubeginn verkaufen und verpflichtet sich dabei vertraglich zur Errichtung des Bauwerks. Dies geschieht über einen Bauträgervertrag, der den Kauf des Grundstücks und die schlüsselfertige Erstellung des Gebäudes kombiniert. Käufer erwerben somit das zukünftige Eigentum bereits vor Fertigstellung, während der Bauträger die vollständige Realisierung des Bauprojekts übernimmt. Geregelt in der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV)

Eine „Abgeschlossenheits“ Bescheinigung ist ein amtliches Dokument, das bestätigt, dass eine Wohnung oder sonstige selbstständige Einheit innerhalb eines Gebäudes baulich von anderen Einheiten abgeschlossen ist. Sie ist Voraussetzung für die Begründung von Wohnungseigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) und wird von der zuständigen Bauaufsichtsbehörde ausgestellt.

Betriebskosten sind die laufenden, regelmäßig wiederkehrenden Kosten, die dem Vermieter durch den Besitz und Gebrauch des Grundstücks oder Gebäudes entstehen. Sie sind in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) definiert.

Auf den Mieter umlegbare Betriebskosten:

Gemäß § 2 der BetrKV können folgende Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden:

Grundsteuer

Wasserversorgungskosten

Entwässerungskosten

Heizungskosten

Warmwasserkosten

Kosten des Personen- oder Lastenaufzugs

Straßenreinigung und Müllabfuhr

Gebäudereinigung und Schädlingsbekämpfung

Gartenpflege

Beleuchtung gemeinschaftlicher Bereiche

Schornsteinreinigung

Gebäudeversicherungen (z. B. Feuer-, Sturm-, Wasserversicherung)

Hauswartkosten

Kosten für Gemeinschaftsantennen oder Breitbandanschlüsse

Betriebskosten für Einrichtungen zur Wäschepflege

Sonstige Betriebskosten (nur, wenn sie im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart sind)

Wichtige Hinweise:

Vertragliche Vereinbarung: Die Umlage der Betriebskosten auf den Mieter muss im Mietvertrag vereinbart sein.

Nicht umlegbare Kosten: Instandhaltungs-, Reparatur- und Verwaltungskosten dürfen nicht auf den Wohnungsmieter umgelegt werden.

Nachweis und Abrechnung: Der Vermieter ist verpflichtet, die Betriebskosten jährlich abzurechnen und dem Mieter Einsicht in die Belege zu gewähren.

Der Denkmalschutz in Deutschland ist der gesetzliche Schutz von Kulturdenkmälern, um deren Erhaltung und Pflege zu gewährleisten. Er basiert auf den Denkmalschutzgesetzen der Bundesländer und zielt darauf ab, historisch und kulturell bedeutende Bauwerke und Objekte zu bewahren.

Denkmalimmobilien sind Gebäude unter Denkmalschutz, die wegen ihrer historischen, kulturellen oder architektonischen Bedeutung geschützt sind. Eigentümer dieser Immobilien müssen:

Erhaltungspflichten erfüllen und das Gebäude in seinem ursprünglichen Zustand bewahren.

Genehmigungen der Denkmalschutzbehörde für bauliche Veränderungen einholen.

Denkmalkarte Berlin ansehen

Eine Erhaltungssatzung ist eine kommunale Satzung nach § 172 des Baugesetzbuches (BauGB). Sie stellt bestimmte Gebiete unter Schutz, um deren städtischen Charakter, bauliche Struktur oder die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu erhalten. Ziel ist es, unerwünschte bauliche Veränderungen zu verhindern und die sozialen und städtebaulichen Strukturen eines Gebietes zu bewahren.

Ein Berliner Milieuschutzgebiet ist ein städtisches Gebiet in Berlin, das durch eine soziale Erhaltungssatzung gemäß § 172 Baugesetzbuch (BauGB) geschützt ist. Ziel ist es, die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung und den Charakter des Wohngebietes zu erhalten, indem bauliche Veränderungen, Luxussanierungen und die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen eingeschränkt oder genehmigungspflichtig gemacht werden. Dadurch sollen Verdrängung der ansässigen Bevölkerung und Gentrifizierung verhindert werden.

Das Berliner Umwandlungsverbot ist eine Regelung, die in einem Gebäude die Umwandlung von mehr als 5 Mietwohnungen in Eigentumswohnungen genehmigungspflichtig macht. Grundlage dafür ist der § 250 des Baugesetzbuches (BauGB), eingeführt durch das Baulandmobilisierungsgesetz. Für die ausnahmsweise Genehmigung der Umwandlung in Wohnungseigentum bedarf es nach der Neuregelung des § 250 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 BauGB der Vorlage von – unter der Bedingung der Erteilung der Genehmigung stehenden – Kaufverträgen mit mind. 2/3 der Mietenden des betreffenden Wohnhauses. Daneben ist die Beantragung der Umwandlung ausnahmsweise auch noch möglich bei Teilung eines Nachlasses, im Fall der Eigennutzung innerhalb der Familie, zur Erfüllung von Ansprüchen Dritter bei schon eingetragener Vormerkung und in besonderen Härtefällen (§ 250 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1., 2., 5., 4 BauGB). Das Umwandlungsverbot wurde für 5 Jahre beschlossen und endet am 31.12.2025.

Die Aufteilung einer Immobilie nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ist der Vorgang, bei dem ein Gebäude in rechtlich selbstständige Einheiten (Wohnungen oder Teileigentum) unterteilt wird. Dies geschieht durch eine Teilungserklärung und die Abgeschlossenheitsbescheinigung. Jede Einheit kann dann individuell veräußert und ins Grundbuch eingetragen werden, während gemeinschaftlich genutzte Bereiche als Gemeinschaftseigentum bestehen bleiben.

Gemäß Gebäudeenergiegesetz (GEG) vom 01.05.2021:

Wird ein Haus oder eine Wohnung verkauft oder neu vermietet, müssen die Interessenten unaufgefordert über den energetischen Zustand des Gebäudes informiert werden. Auch bei Neubauten ist ein Energieausweis Pflicht. Ausnahmen der Energieausweis Pflicht: Da das GEG nur für Gebäude gilt, deren Räume unter Einsatz von Energie beheizt oder gekühlt werden, sind keine Energieausweise notwendig, wenn ungeheizte oder ungekühlte Gebäude oder Räume verkauft und vermietet werden (z.B. Tiefgaragenplätze, Lagerräume). Des Weiteren sind folgende Gebäude von der Ausweispflicht befreit:

Gebäude mit bis zu 50 Quadratmeter Nutzfläche
Wohngebäude, die für eine Nutzungsdauer von weniger als vier Monaten im Jahr bestimmt sind; u.a. typische Ferienhäuser und Ferienwohnungen
Kirchen
unter Denkmalschutz stehende Gebäude

Beim Energieausweis wird zwischen dem sogenannten Verbrauchsausweis und dem Bedarfsausweis unterschieden. Ob für eine Immobilie der eine oder der andere Energiepass in Frage kommt, hängt von unterschiedlichen baulichen Faktoren ab. Zudem unterscheiden sich die Ausweise auch hinsichtlich der Kosten, die für ihre Erstellung anfallen.

Im Bedarfsausweis werden zahlreiche bauphysikalische Informationen wie z.B. die Beschaffenheit der Fenster, der Baumaterialien oder der Dämmstoffe unter standardisierten Rahmenbedingungen erfasst. Dokumentiert werden auch Art und Baujahr der Heizung und der Warmwasserbereitung. Die ermittelten Kennwerte sind unabhängig vom individuellen Verhalten der Nutzerinnen und Nutzer. Im Gegensatz dazu handelt es sich beim Verbrauchsausweis um eine kostengünstige und unkomplizierte Variante des Energieausweises. Er erfasst im Wesentlichen das Heiz- und Warmwasserverhalten der Bewohner im Verhältnis zur vorhandenen Gebäudenutzfläche. Diese wird über die letzten drei Jahre ermittelt. Daraus wird der Endenergieverbrauchskennwert des Gebäudes ermittelt.

Ein Verbrauchsausweis wird benötigt bei:

Bestandsimmobilien, die der Wärmeschutzverordnung von 1977 entsprechen

Mehrfamilienhäusern mit mehr als fünf Wohneinheiten

Ein Bedarfsausweis wird benötigt bei:

Neubauten

Gebäuden, die nicht der Wärmeschutzverordnung von 1977 entsprechen

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